1月13日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：萬達(dá)商管）發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)快報(bào)，業(yè)績(jī)相當(dāng)漂亮，尤其是在廣場(chǎng)銷售收入這一塊，甚至超過了疫情之前的水平。

(資料圖)

行業(yè)正在復(fù)蘇，毫無疑問的是，萬達(dá)走在最前端。

01 業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長，外界給予看好

萬達(dá)的成績(jī)，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2022年，萬達(dá)商管總收入達(dá)到533.1億元，完成其年計(jì)劃的99.6%，同比增長7.4%。其中，租金收入為508.5億元，同比增長8%。

更為難得的是，萬達(dá)廣場(chǎng)的商鋪出租率達(dá)到了98.7%，租金收繳率更是高達(dá)100%。

要知道，2022年，眾多商場(chǎng)深受疫情影響。在這樣的情況下，萬達(dá)廣場(chǎng)依舊保持著超高的商鋪出租率和租金收繳率，就足以體現(xiàn)萬達(dá)的驚人韌性。

萬達(dá)商管的管理層也提到，因公司大部分租金收入為固定收入，故疫情未對(duì)公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

此外，萬達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大，在過去的一年里，萬達(dá)商管開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目55個(gè)，完成年計(jì)劃的100%；累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目473個(gè)，管理商業(yè)面積6556萬平方米。其中，租賃面積為4445萬平方米，同比增長11%。

外界對(duì)萬達(dá)也頗為看好，并且肯定了萬達(dá)的商業(yè)模式。

國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)預(yù)計(jì)萬達(dá)商管2022年的租金和管理費(fèi)經(jīng)常性收入將在2021年430億元的水平上繼續(xù)增長6%。

另外，隨著萬達(dá)商管繼續(xù)擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，集團(tuán)的經(jīng)常性EBITDA利潤率從2012年1月的42%和2020年的50%收窄至其輕資產(chǎn)購物中心的30%-40%的毛利率。這一數(shù)據(jù)在輕資產(chǎn)模式下記錄了100%的收入，但減去了所有者的利潤份額作為可變租賃和費(fèi)用。

惠譽(yù)認(rèn)為，利潤率下降反映了商業(yè)模式的變化，而不是基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的惡化。

另一家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也認(rèn)為，萬達(dá)商管的運(yùn)營將在2023年逐步恢復(fù)，因?yàn)橐咔榉揽胤潘煽赡軙?huì)支持零售銷售，進(jìn)而支持萬達(dá)商管的零售商場(chǎng)入駐率和租金收入。

02 再發(fā)美元債券，融資渠道強(qiáng)勁

1 月 13 日，萬達(dá)商管擬發(fā)行 Reg S、2年期、以美元計(jì)價(jià)的高級(jí)無抵押債券。

據(jù)了解，該債券由萬達(dá)商管的全資子公司 Wanda Properties Overseas Limited 發(fā)行，由萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司、萬達(dá)地產(chǎn)投資有限公司和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司提供擔(dān)保，以及由萬達(dá)商業(yè)提供維好協(xié)議和股權(quán)購買契約，募集資金將為集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

該債券將在新加坡交易所上市，債券發(fā)行規(guī)模4億美元，期限為2年期，初始指導(dǎo)價(jià)12.625%區(qū)域，息票率11.00%，收益率 12.375%，交割日為2023年1月20日，到期日為2025年1月20日。

綜合萬達(dá)的現(xiàn)狀，穆迪、惠譽(yù)分別授予Ba3、BB發(fā)行評(píng)級(jí)。

穆迪分析師認(rèn)為，擬發(fā)行債券將延長萬達(dá)商管和萬達(dá)相關(guān)的債務(wù)到期情況，不會(huì)對(duì)其信用指標(biāo)產(chǎn)生重大影響，因?yàn)槿f達(dá)商管主要將收益用于離岸債務(wù)的再融資。

此外，萬達(dá)商管的流動(dòng)性充足，截至2022年9月30日，萬達(dá)商管持有348億元人民幣的大量現(xiàn)金和468億元人民幣的短期投資，以及有可觀且穩(wěn)定的租金和管理費(fèi)收入。

因此穆迪預(yù)計(jì)，這些現(xiàn)金資源將足以覆蓋萬達(dá)商業(yè)的到期債務(wù)、該公司購物中心投資組合的承諾資本支出以及未來12-18個(gè)月商業(yè)物業(yè)管理部門pre-IPO資本的潛在回購義務(wù)。

惠譽(yù)認(rèn)為控股公司的流動(dòng)性充足，截至2022年9月底，萬達(dá)商業(yè)擁有330億元人民幣可用現(xiàn)金，足以覆蓋280億元人民幣的短期債務(wù)。

目前，萬達(dá)商管在2023年有180億元人民幣債券到期，包括150億元人民幣的在岸債券和4億美元的離岸債券，而剩余的短期債務(wù)幾乎均為以投資物業(yè)為抵押的境內(nèi)銀行貸款。萬達(dá)商業(yè)沒有離岸銀團(tuán)貸款，信托貸款占總債務(wù)的1%。

借新償舊不稀奇，保持強(qiáng)勁的融資渠道才是真本事！

03 結(jié)語

在2022年，萬達(dá)拿下了不少項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)，北京的藍(lán)色港灣、藍(lán)色港灣五棵松購物中心都被萬達(dá)接手了。

在過去的數(shù)年里，萬達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略經(jīng)住了外界的考驗(yàn)，也取得了實(shí)打?qū)嵉某煽?jī)。哪怕是在各行各業(yè)都受到疫情影響的2022年，萬達(dá)依舊能夠保持強(qiáng)勁的增長率。因此，我們也有理由相信，在2023年，萬達(dá)會(huì)是排頭兵。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 萬達(dá)廣場(chǎng)