地產(chǎn)寒冬，最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

【資料圖】

雖然市場(chǎng)信心與房企業(yè)績(jī)修復(fù)還需要一定的時(shí)間，但從政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)基本面看，一切都在向好的方向發(fā)展。

復(fù)盤過(guò)去一年房企的變化，不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)企全面崛起，民營(yíng)陣營(yíng)洗牌，是今年行業(yè)最大的特點(diǎn)。

但是，即使在民營(yíng)房企遭遇重創(chuàng)的史上最難的這一年，我們依然驚喜的發(fā)現(xiàn)：

少數(shù)民企展現(xiàn)出強(qiáng)大的穩(wěn)健性，成功挺過(guò)這一輪逆境。

從克而瑞榜單看，目前50強(qiáng)房企中，沒有爆雷的民企還有15家左右，包括：

碧桂園、龍湖、濱江、新城、美的置業(yè)、卓越、仁恒、中駿、路勁、雅居樂(lè)、萬(wàn)達(dá)、新希望地產(chǎn)、金輝等。

其中，美的、新希望都有實(shí)業(yè)大股東撐腰，濱江、仁恒是屬于重倉(cāng)核心城市，而龍湖、新城、卓越、中駿、萬(wàn)達(dá)這幾家，則是贏在雙輪驅(qū)動(dòng)。

事實(shí)上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)并重，是多數(shù)成熟港資開發(fā)商已經(jīng)驗(yàn)證的成功模式。

但對(duì)內(nèi)資民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回收期長(zhǎng)，必然拖累住宅板塊的高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張，多數(shù)民企都不敢輕易碰商業(yè)地產(chǎn)。

不過(guò)，正確的事情往往困難，先一步迎跨出舒適圈的民企，最終收獲了果實(shí)。

在這一輪行業(yè)調(diào)控中，龍湖、新城、中駿等企業(yè)，憑借均好性的發(fā)展模式和高質(zhì)量的資產(chǎn)，成功活到了最后。

以中駿為例，2017年開始，中駿就提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確了以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以商業(yè)購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓為兩翼的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，開啟了更加均衡的業(yè)務(wù)布局。

目前通過(guò)整合旗下住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租業(yè)態(tài)，結(jié)合軌交優(yōu)勢(shì)，中駿累計(jì)TOD項(xiàng)目開發(fā)近400萬(wàn)方，中駿世界城簽約超過(guò)30個(gè)，開業(yè)數(shù)量達(dá)到10個(gè)，超級(jí)TOD綜合體已經(jīng)成為中駿的重要名片。

例如今年3月將會(huì)開業(yè)的“北京西長(zhǎng)安中駿世界城”，位于西長(zhǎng)安街延線地鐵橋戶營(yíng)站，建筑面積16萬(wàn)方，商業(yè)面積8萬(wàn)方，定位為“24H京西新奧萊”。

項(xiàng)目配套公寓、寫字樓、高端住宅，集公交樞紐與地鐵接駁于一身，擁有四縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)，將引進(jìn)超300家國(guó)內(nèi)外品牌，成為京西新一代城市會(huì)客廳。

北京西長(zhǎng)安中駿世界城·效果圖

除北京外，在上海、合肥、福州、南昌等一二線城市，也都已經(jīng)布局中駿世界城項(xiàng)目，并且很多都是與軌交結(jié)合的超級(jí)TOD綜合體，中駿商業(yè)及TOD版圖已形成規(guī)模。

記得當(dāng)年中駿剛提出一體兩翼的時(shí)候，很多同行還不是很看好，在大家印象中閩系更多在玩高周轉(zhuǎn)，商業(yè)往往成為拿地的噓頭。

但中駿卻是真的沉下心來(lái)，認(rèn)認(rèn)真真打造中駿世界城品牌，通過(guò)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值的升級(jí)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

例如泉州中駿世界城，通過(guò)不斷迭代更新品牌矩陣，屢屢刷新泉州城市消費(fèi)潮流新高度，僅今年就將完成DIOR、CHANEL、Armani、Cartier、OMEGA等國(guó)際品牌城市首店的開業(yè)。

泉州中駿世界城·實(shí)景圖

如今，中駿世界城已在全國(guó)遍地開花，超級(jí)TOD綜合體成為中駿新的增長(zhǎng)點(diǎn)，多個(gè)項(xiàng)目屢獲商業(yè)地產(chǎn)殊榮，中駿的商業(yè)能力已真正建立起來(lái)。

回過(guò)頭看，正是因?yàn)?年前的戰(zhàn)略選擇，使中駿將部分資源投入到兩翼業(yè)務(wù)，一定程度上放緩了開發(fā)板塊的擴(kuò)張強(qiáng)度，幫助其控制了杠桿。

另一方面，超級(jí)TOD綜合體打造，往往屬于城市核心地段，商業(yè)優(yōu)勢(shì)加軌交優(yōu)勢(shì)，使得中駿新拿的項(xiàng)目有更高的資產(chǎn)質(zhì)量，因此不管是住宅部分的銷售，還是持有物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，都更加有保障。

所以，在濤哥看來(lái)，像龍湖、新城、中駿等企業(yè)在這一輪調(diào)控中能夠活下來(lái)，核心還是受益于雙輪驅(qū)動(dòng)的模式：

其一，通過(guò)住宅開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)均衡發(fā)展，他們?cè)谕顿Y布局上更冷靜，杠桿往往不會(huì)放的過(guò)高，控制了風(fēng)險(xiǎn)；

其二，商業(yè)對(duì)地段的高要求，使得他們必須更加謹(jǐn)慎的拿地，確保土地獲取的高質(zhì)量，保障了后續(xù)銷售與經(jīng)營(yíng)；

其三，持有型物業(yè)帶來(lái)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資產(chǎn)價(jià)值的提升，幫助他們?cè)诿鎸?duì)周期風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有更多的融資抵押物，成為最后的底牌。

據(jù)濤哥了解，雖然這輪調(diào)控對(duì)很多民企造成了致命的打擊，但像龍湖、新城、中駿這些公司，都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到山窮水盡的地步。

他們手里還有不少核心城市資產(chǎn)可以抵押，還有一定的安全墊。

也正因如此，在近期政策轉(zhuǎn)向，央行“四箭齊發(fā)”支持房企的時(shí)候，這些公司第一時(shí)間獲得了金融機(jī)構(gòu)的支持。

同樣以中駿為例，自2022年12月起，中駿已陸續(xù)與工行上海分行、民生銀行總行、建行上海分行、中行上海分行等10家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得各大銀行授信金額突破430億，展現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對(duì)其穩(wěn)健發(fā)展的認(rèn)可。

而在1月18日，他們又成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億，為期3年，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，體現(xiàn)出官方機(jī)構(gòu)對(duì)中駿的支持。

去年以來(lái)，中駿堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、積極償債，年內(nèi)累計(jì)償還境內(nèi)外公開債務(wù)超110億元，守住了“零違約”記錄，成為上海為數(shù)不多的成功扛過(guò)這一輪調(diào)控的民企之一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年中駿實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額約606億，同時(shí)他們積極響應(yīng)政府“保交付”的號(hào)召，實(shí)現(xiàn)住宅交付近5萬(wàn)套。

中駿住宅項(xiàng)目·實(shí)景圖

很多時(shí)候，我們常常說(shuō)國(guó)企央企有難以比擬的優(yōu)勢(shì)，但實(shí)際上如果客觀的看，國(guó)央企在行業(yè)高速發(fā)展期，他們的杠桿率確實(shí)更低，安全性更高。

同時(shí)，我們也看到像華潤(rùn)、招商、金茂等央企，以及萬(wàn)科、金地、遠(yuǎn)洋等混合所有制企業(yè)，他們都很早就開始啟動(dòng)住宅+商業(yè)雙輪發(fā)展的模式。

因此，如果我們拋開背景差異客觀的看，濤哥認(rèn)為在這輪行業(yè)沖擊中活下來(lái)，更多還是需要控制杠桿、平衡風(fēng)險(xiǎn)、均好發(fā)展。

而這些民企也能做到，龍湖、新城、中駿、卓越、萬(wàn)達(dá)等，就是很好的案例。

所以，通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，濤哥覺得未來(lái)地產(chǎn)并非全部是國(guó)企的天下，優(yōu)秀民企同樣有發(fā)展的空間和競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。

核心在于，能否調(diào)整好發(fā)展的模式，能否培養(yǎng)出綜合性的開發(fā)能力，形成更加可持續(xù)性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)