導(dǎo)語

2023年市場熱度將延續(xù)低位運行，核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點。

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◎ 文 / 克而瑞研究中心

受春節(jié)假期、重點城市集中土拍處于間歇期等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，全國土地市場成交規(guī)模降至歷史低位。熱度方面，由于作為成交主力的寧波、常州市場熱度明顯上漲，使得整體溢價率小幅回升，增至4.0%。流拍率也在同步提升，月內(nèi)流拍率達到20%，再度回到2022年年初的較高水平，其中西安、福州均出現(xiàn)了多宗宅地流拍。

核心要點

供求：與2022年春節(jié)月相比，2023年1月供應(yīng)規(guī)模下降33%，成交面積下降15%，平均地價下降至近一年新低

熱度：冷熱分化進一步加劇，溢價率、流拍率指標雙雙回升，寧波開年土拍平均溢價率達10%，但流拍率也高達五成

分布：各能級城市成交規(guī)模同環(huán)比均降，二、三線成交規(guī)模均降至歷史新低

后市展望

2023年市場熱度將延續(xù)低位運行，核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點

2023年1月，重點城市僅寧波一城進行了集中土拍，三四線城市供地節(jié)奏也明顯變緩。因此，1月全國土地市場成交規(guī)模降至歷史低位。熱度方面，由于作為成交主力的寧波、常州市場熱度明顯上漲，使得整體溢價率小幅回升，增至4.0%。綜合已完成第四輪集中土拍的城市來看，除了寧波、北京外，其余城市第四批次成交地塊的溢價率均在10%以下，整體市場熱度依舊處于低位。房企拿地來看，土地市場仍靠城投“托底”支撐，且越“拖”越多，不僅郊區(qū)需要托底，2022年部分城市中心區(qū)域地塊城投托底比例也超過50%。

雖然2022年出臺了較多行業(yè)利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來看，無論是“救市場還是救企業(yè)”效果均不明顯，在市場筑底尚未結(jié)束、房企資金壓力尚未緩解之下，預(yù)計2023年土地市場熱度仍將延續(xù)低位，市場熱度仍將持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。

01

供求

成交較2022年春節(jié)月下降15%平均地價降至近一年新低

土地供應(yīng)方面，受年初行業(yè)周期性變化，以及2022年、2023年春節(jié)錯期影響，1月土地市場供應(yīng)量4426萬平方米，同比下降53%，即便與2022年春節(jié)所在的2月份相比，供應(yīng)規(guī)模也下降了33%。供應(yīng)幅數(shù)降幅略小，同比下降40%，月內(nèi)新增供地的平均規(guī)模較去年同期更低，規(guī)劃建面超過50萬平方米的新增供地僅一宗，為重慶梁平區(qū)一宗商辦用地。目前2022年鄭州第四批、北京、杭州第五批集中供地尚未完成，重點城市新一年的供地計劃仍在編制中，尚無城市正式發(fā)布計劃公告，僅蘇州、杭州在月內(nèi)有集中宅地供應(yīng)，且蘇州供地質(zhì)量顯著提升，園區(qū)3宗、獅山4宗，均位于熱門核心板塊。

土地成交方面，截至1月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。成交總價730億元，2016年以來首度跌破千億元關(guān)口，受一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比下降影響，平均樓板價僅為1999元/平方米，降至近一年新低。

02

熱度

冷熱分化進一步加劇溢價、流拍指標雙雙回升

市場熱度方面。重點城市方面月內(nèi)只有寧波進行了第四批土拍，得益于較高的供地質(zhì)量，以及中央政策面的改善，其中鄞州兩宗地實現(xiàn)了封頂溢價成交，本批次土拍溢價率達到了10%，但在沒有進行預(yù)公告的情況下，本批次寧波土拍的冷熱分化同樣明顯，推出的海曙長樂社區(qū)三宗宅地全部終止出讓，使得流拍率也達到了50%。三四線城市方面，部分城市的溢價率相對較高，如湖州、常州溢價率均超過了10%。

與寧波的冷熱分化相似，本月流拍率方面也在同步提升。月內(nèi)流拍率達到20%，再度回到2022年年初的較高水平，其中西安、福州均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，鄭州航空港區(qū)的4宗商辦用地更是悉數(shù)流標。不過隨著新一年供地計劃的正式執(zhí)行以及行業(yè)信心的邊際修復(fù)，一季度內(nèi)土地流拍率有望出現(xiàn)回落。

03

重點地塊

兩榜入榜門檻值大幅下調(diào)寧波攬得單價榜榜首、總價榜第二

歲末年初，重點城市集中供地近乎“中斷”，重點城市僅寧波一城進行集中土拍。因此，重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量相對較少，使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯下降。總價榜榜首地塊來自廣州荔灣區(qū)老芳村板塊，為商辦地塊，成交總價為29.8億元，由安馳投資底價競得；排在第二位的為寧波第四輪集中土拍地塊，該地塊位于東部新城的明湖東畔，屬核心區(qū)域，周邊配套成熟；同板塊內(nèi)直接競品項目較少，加之周邊一二手倒掛，有較好的市場預(yù)期，因此企業(yè)關(guān)注度也比較高，經(jīng)過32輪競價，達到上限價格，樓面價26776元/平方米，溢價率14.9%，也轉(zhuǎn)入搖號程序，共有3家單位參與搖號，最終江山萬里+東部新城聯(lián)合體成功搖得該地塊。

就入榜這些城市的土拍表現(xiàn)來看，熱度表現(xiàn)持續(xù)分化。其中，寧波本輪集中土拍表現(xiàn)比較突出，在供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，成交溢價率增至10.1%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率最高的城市，其余城市市場表現(xiàn)則相對低迷。兩榜涉及地塊中，除寧波、湖州等少數(shù)地塊溢價成交外，其余地塊均底價成交。

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