文 | 村長(zhǎng)

前些天，一則“鏈家卡開發(fā)商脖子”的消息，在地產(chǎn)圈流傳開來(lái)。

主要事情是這樣的，

(資料圖片)

1月14日，北京鏈家新房業(yè)務(wù)的員工，突然接到了一條指令：

下架所有中海項(xiàng)目，所有人不要再為中海帶客。

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)報(bào)道說(shuō)，鏈家網(wǎng)北京區(qū)域新房房源則只顯示中海與其他開發(fā)商的一個(gè)合作樓盤；一位鏈家經(jīng)紀(jì)人提供的圖片顯示，中海在北京某樓盤被標(biāo)注“非合作”。

要知道中海已是北京市場(chǎng)的第一大開發(fā)商（2022年銷售額544億元），全國(guó)第四大開發(fā)商。

當(dāng)然，鏈家也不弱，不僅是北京市場(chǎng)第一大中介，也是全國(guó)最大的房地產(chǎn)中介。

這意味著，地產(chǎn)中介霸主和頭部開發(fā)商第一次爆發(fā)了正面沖突，也把詬病已久的“渠道綁架”的行業(yè)性問(wèn)題公開暴露出來(lái)。

事后，鏈家方面回應(yīng)，網(wǎng)傳鏈家與中海停止合作是一個(gè)誤會(huì)，北京鏈家目前正在與中海協(xié)商2023年新的合同內(nèi)容。并稱這是常規(guī)性操作，每年都會(huì)簽訂新的合同。

中海方面回應(yīng)時(shí)，也認(rèn)可了上述“簽訂新合同”的說(shuō)法，并表示雙方?jīng)]有本質(zhì)矛盾。

從回應(yīng)中，我們可以看出。

1、雙方都沒(méi)有直接否認(rèn)傳聞消息。

2、鏈家員工也間接佐證了消息的真實(shí)性。

3、鏈家在這個(gè)節(jié)骨眼搞事情，似乎是一種增加籌碼的策略。

4、雙方在這件事的處理上，都比較克制和低調(diào)，都不希望進(jìn)一步鬧大，選擇息事寧人。

而大家對(duì)這件事的關(guān)注點(diǎn)在于，貝殼鏈家到底有沒(méi)有涉嫌壟斷、濫用自己的行業(yè)支配地位？

01

貝殼鏈家

有沒(méi)有涉嫌壟斷？

可能有人會(huì)問(wèn)，前面消息中說(shuō)的是鏈家，為什么要捎帶上貝殼呢？

因?yàn)樗鼈兪且患业摹Ｘ悮な腔谥暗逆溂揖W(wǎng)升級(jí)而來(lái)。

目前，貝殼是國(guó)內(nèi)第一大地產(chǎn)中介交易平臺(tái)，而鏈家則是國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)中介。

鏈家不僅是貝殼平臺(tái)上的最大中介，還是貝殼旗下的子公司。

2022年的中報(bào)顯示，貝殼平臺(tái)上的中介門店達(dá)4.28萬(wàn)家，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人達(dá)41.5萬(wàn)人。雖較于2021年市場(chǎng)火熱時(shí)，有所減弱，但仍處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。

對(duì)于貝殼和鏈家有沒(méi)有涉嫌壟斷，這似乎是一個(gè)“薛定諤式”問(wèn)題。

目前有關(guān)部門并未判定貝殼和鏈家利用市場(chǎng)支配地位，搞不正常競(jìng)爭(zhēng)。

不過(guò)，涉嫌壟斷成為懸在貝殼和鏈家頭上的達(dá)摩克利斯之劍，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

2021年5月25日，有消息稱，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局已對(duì)地產(chǎn)中介貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調(diào)查。

結(jié)果受此消息影響，貝殼盤前股價(jià)大跌。當(dāng)然，貝殼很快否認(rèn)了這一消息。

但至少?gòu)膫?cè)面說(shuō)明，市場(chǎng)對(duì)貝殼的擔(dān)心點(diǎn)。而一些公開的市場(chǎng)信息，多少也能說(shuō)明一些問(wèn)題。

在國(guó)家《反壟斷法》中，對(duì)涉嫌壟斷的行為判定有：

濫用市場(chǎng)支配地位、達(dá)成壟斷協(xié)議、排除和限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等。

那么，強(qiáng)制“二選一”算不算涉嫌壟斷呢？算的。

之前在有關(guān)部門對(duì)阿里的“二選一”壟斷行為處罰時(shí)，58同城CEO姚勁波就呼吁國(guó)家反壟斷罰款貝殼40億元（4%標(biāo)準(zhǔn)）。

理由就是貝殼明目張膽的把“二選一”包裝成自愿。

如果說(shuō)58同城是貝殼的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，姚勁波的說(shuō)辭尚有落井下石、打擊對(duì)手之嫌。

早在2019 年，貝殼自己發(fā)布的公告就很值得玩味了。

公告內(nèi)容大意就是綠城找了別家的帶客團(tuán)隊(duì)，所以，貝殼決定停止對(duì)綠城的合作，字里行間態(tài)度強(qiáng)硬。

另?yè)?jù)“銷冠100”的說(shuō)法，在北京，曾有開發(fā)商因?yàn)榍蕾M(fèi)點(diǎn)位問(wèn)題與鏈家爆發(fā)沖突，最后，是開發(fā)商親自上門，又把鏈家請(qǐng)了回去。

某二線城市的一家頭部開發(fā)商因想讓鏈家降低渠道費(fèi)，結(jié)果直接被鏈家取消了合作。

而這一次鏈家之所以敢對(duì)北京市場(chǎng)第一大開發(fā)商下達(dá)封殺令，底氣很大程度上來(lái)自其在北京市場(chǎng)統(tǒng)治般的市場(chǎng)地位。

據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，早在2018年，鏈家在北京二手房市場(chǎng)的市占率便穩(wěn)定在50%左右。

而北京市場(chǎng)又是一個(gè)典型的存量市場(chǎng)，包括改善在內(nèi)的客群，主要掌握在鏈家這些中介手里。

02

貝殼鏈家的獨(dú)大

是好事，還是壞事？

鏈家和貝殼的創(chuàng)始人左輝闡述創(chuàng)立鏈家的初衷，是因?yàn)楸环慨a(chǎn)中介騙過(guò)。

必須要承認(rèn)，這些年，鏈家和貝殼在推動(dòng)房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展上，貢獻(xiàn)很大。

但隨著鏈家和貝殼的崛起和一家獨(dú)大，一些問(wèn)題同樣不容忽視。

手握海量客戶資源、房源、價(jià)格信息的鏈家和貝殼，某種程度上，具備了左右市場(chǎng)價(jià)格的能力。

現(xiàn)在不管是個(gè)人還是業(yè)內(nèi)研究者，包括開發(fā)商，在判斷一個(gè)地方的成交和房?jī)r(jià)情況時(shí)，很多都會(huì)引用貝殼提供的數(shù)據(jù)。

可以說(shuō)貝殼鏈家扮演了“統(tǒng)計(jì)局”的角色，但問(wèn)題這些數(shù)據(jù)的采集和算法都是不透明的，只有貝殼鏈家知道。

之前曾有輿論指責(zé)房產(chǎn)中介推高了房?jī)r(jià)和購(gòu)房成本，雖有失偏頗，但也不是全無(wú)道理。

房地產(chǎn)行業(yè)的媒體人包叔的說(shuō)法很有代表性，其寫道：

如果說(shuō)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)誰(shuí)最有資源和野心成為壟斷者，成為影響中國(guó)房?jī)r(jià)的男人，那個(gè)人可能不是楊國(guó)強(qiáng)，也不是郁亮，而是左老板（鏈家和貝殼創(chuàng)始人）。

鏈家的傭金率在3%左右，在深圳這種地方，一套1000萬(wàn)的房子，傭金就高達(dá)30萬(wàn)，也就是說(shuō)除了300多萬(wàn)首付外，購(gòu)房者還要額外拿出30萬(wàn)給鏈家，相當(dāng)于首付的10%，這個(gè)費(fèi)用成本是相當(dāng)高的。

有業(yè)內(nèi)人士就表示，本質(zhì)上，鏈家獨(dú)家模式是雙邊代理，意味著中介不代表買賣雙方中的任何一方，也不為任何一方創(chuàng)造價(jià)值，唯一目標(biāo)就是撮合交易，賺取傭金。

以至于2017年的某個(gè)論壇上，一位清華大學(xué)教授對(duì)鏈家網(wǎng)CEO彭永東當(dāng)面指責(zé)：“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購(gòu)房者。”

03

貝殼鏈家

還是不是開發(fā)商的一支建設(shè)性力量？

房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈牽涉甚廣，但開發(fā)商一直處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，真正的大甲方。

鏈條上的其他環(huán)節(jié)上的企業(yè)，一般只有看開發(fā)商臉色行事的份。

但隨著行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，獲客難度日益加大，開發(fā)商對(duì)以貝殼鏈家為代表的渠道的依賴也是越來(lái)越嚴(yán)重。

曾有開發(fā)商表示，2022年，在市場(chǎng)最艱難的一季度，渠道對(duì)開發(fā)商營(yíng)銷業(yè)績(jī)的占比接近70%。

這種愈發(fā)嚴(yán)重的依賴癥，也讓開發(fā)商與渠道的地位出現(xiàn)了一定程度的反轉(zhuǎn)。

做慣了大甲方的開發(fā)商反而被中介拿捏住了，甚至被逼到了墻角。

中海和綠城都是排名前10的開發(fā)商，中海還是業(yè)內(nèi)最低調(diào)、最穩(wěn)健的開發(fā)商，也是北京市場(chǎng)的第一，鏈家都敢動(dòng)手，那對(duì)于其他開發(fā)商，在鏈家面前，是不是更沒(méi)地位？

任由這種狀況繼續(xù)下去，開發(fā)商又無(wú)異于飲鴆止渴，把自己的命交到了別人手里。

除了要隨時(shí)被卡脖子外，渠道費(fèi)也將越來(lái)越不堪重負(fù)。

現(xiàn)在開發(fā)商利潤(rùn)頂多七八個(gè)點(diǎn)，鏈家的點(diǎn)位就有3個(gè)點(diǎn)，累死累活干一年，最后一算，還不如把錢存銀行。

而為了擺脫貝殼鏈家依賴癥，掌控渠道話語(yǔ)權(quán)，一些開發(fā)商已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。

1、在一線組建自己的渠道團(tuán)隊(duì)。這方面，中海、綠城、融創(chuàng)等都是典型代表。

像北京中海，不僅打造了自己的APP，同時(shí)建立了一支規(guī)模上百人的自渠團(tuán)隊(duì)，而其自渠成本僅0.6%。

2、通過(guò)旗下物業(yè)公司，涉足房地產(chǎn)中介。

比如保利物業(yè)的保利托房、萬(wàn)物云的樸鄰、碧桂園服務(wù)的有瓦、龍湖的鵝塘租賃、中海物業(yè)的中海租賃等等。

貝殼鏈家等渠道還是不是一支讓人安心的建設(shè)性力量，開發(fā)商心里最清楚，要不要擺脫渠道的卡脖子，開發(fā)商心里也很清楚。

而貝殼鏈家的未來(lái)也充滿了不確定性，除了可能會(huì)面臨開發(fā)商的集體抗?fàn)幫猓€有有關(guān)部門何時(shí)會(huì)出手、反壟斷的靴子何時(shí)會(huì)落下？

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文 | 村長(zhǎng)♂

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