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文|中原地產首席分析師張大偉

近日，網傳廣西南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”，引發市場廣泛關注。

根據最新消息，目前中信銀行南寧分行已于2月10日正式下發通知，將個人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調整至80歲。即便是年滿50周歲的購房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請房貸。

這件事的真相是什么？2月13日，新京報貝殼財經記者致電南寧市多家銀行求證獲悉，目前，多家銀行并未接到通知。

針對“貸款人最長可貸到80周歲，銀行的風險又該如何控制？”的這一疑問，有銀行工作人員表示，這是一款“接力貸”產品，顧名思義就是父母和子女兩代人接力還款。

他表示，“我們對貸款申請人的資質審核會比較嚴格，同時還要求指定其子女作為共同還款人，貸款人和共同還款人都必須具備還款能力。一旦貸款人喪失還款能力，其子女就要承擔相應的還款義務。一般來說，非常優質的客戶才能獲批?！?/p>

對于市場來說，基本沒有影響，因為貸款最長年限沒有變化。這樣月供就沒有什么影響。

對于部分中老年購房者來說，可能降低月供壓力，延長還款周期，有可能出現部分50-60歲左右的改善購房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性。

整體看，這個政策對市場影響不大。

合計不超過80年，也就是50歲依然可以貸款30年，對于市場來說，部分改善購房人群的確因為還款年限增加，而提高借款能力.

影響最大的是45-55歲人群，但這部分人群已經不是主力購房人群。目前看，市場90%以上購房人群集中在70-80后。這一政策基本沒有影響。

相比較接近退休年紀能不能繼續貸款，購房者更關注利率折扣變化，和貸款年限的變化。

到底什么是接力貸？接力貸對誰有影響？

所謂“接力貸款”是指當借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時，可以以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔保人向銀行申請貸款購買住房，所購住房歸一方或者各方共同所有。在該業務中，借款人與其成年子女作為共同借款人，子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。

首先，必須明確，在中國買房不論在銀行是不是幾代人共同抵押還貸，實際都是共同還貸！

所以嚴格來說，對于全中國買房人來說，都是接力貸，中國人買房和國外不一樣，中國人買房都是以家族形式購房，父母習慣會幫子女。

其次，什么人會用接力貸？

出現接力貸的原因是因為貸款人的還款能力或者還款時間不足，那么需要接力貸的原因基本都是因為還款人的年限不夠再還30年！

也就是說，不論是接力貸還是普通按揭貸款，房貸的貸款上限都是30年，不存在貸款子子孫孫無窮盡的情況。

從市場交易實際情況看，用接力貸的一般都是子女購買第二套房，因為屬于改善需求，不能再享受首套房的低首付和低利率，借用了父母的名義。當然也有少部分是借用剛成年的子女，剛18歲，還未工作。

只要是正常工作的年輕人，根本不用接力貸，因為現在銀行機構對收入證明審核并不嚴苛。

簡單的總結一下，使用接力貸的購房者基本都是因為改善。

接力貸與炒房什么關系？眾所周知，按揭貸款，特別是二套房貸款利率非常高，當下基本在6以上，而經營貸在3-4，所以最近幾年，炒房客用貸款的話，基本都會用經營貸，很少人會考慮用房貸按揭。用接力貸的基本都是真實的改善需求，因為嚴格的二套房貸政策，所以選擇了使用子女或者父母的首套房資格。很少會是炒房客，因為手續相對復雜，而且征信會有記錄。

第三，當下樓市并不熱，購房者相對理性。

對于房地產市場來說，是不是買房短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。大部分城市都屬于樓市低迷中，這種情況下，市場不存在炒房的氛圍，而接力貸等更多是因為銀行創新。

2022年來，全國樓市調控政策全面轉向，從政策效果上看，購房者置業信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足。整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁發布，最典型的政策內容是信貸首付降低、公積金政策寬松，人才補貼，購房補貼。從中央部委到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。

簡單的總結一下，房貸依然算是大行的優質產品。而這種放寬的型號，對于市場來說，肯定會給一部分人加杠桿的機會。背后也的確看出銀行對房地產的依賴。

貸款上限到80歲或者接力貸并不可怕，因為使用的都是改善需求，而且都是因為嚴格的二套房首付政策。真正可怕的是經營貸等購房，搶占了企業信貸資金。

編輯 陳莉 校對 陳荻雁

關鍵詞： 房貸利率