文、圖/羊城晚報(bào)全媒體記者 陳玉霞

本周二（4月4日）下午，廣州2023年首宗搖號(hào)確定歸屬的地塊——荔灣花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊（以下簡(jiǎn)稱羊城食品廠地塊），通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定了武漢地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司為競(jìng)得人，而武漢地產(chǎn)集團(tuán)由武漢城建100%控股。

(資料圖)

上一次出現(xiàn)搖號(hào)的地塊，是2022年7月出讓的天河區(qū)燕塘三地塊，距今過(guò)去了近9個(gè)月。此次的地塊客觀條件雖然也有一些局限，但13個(gè)開(kāi)發(fā)商14輪的“封頂”報(bào)價(jià)，也可見(jiàn)房企對(duì)土地市場(chǎng)信心的回歸、對(duì)荔灣房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的回歸。

羊城食品廠地塊受十多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪

Part1.后勁十足的荔灣，實(shí)力房企搶灘布局

隨著花地街羊城食品廠地塊在搖號(hào)中確定地塊得主，廣州今年的土地交易市場(chǎng)也迎來(lái)了熱鬧的開(kāi)門(mén)紅。該地塊的意義，已經(jīng)不僅在于“成交”二字，其背后流露出的房企對(duì)荔灣、對(duì)樓市和土地市場(chǎng)的信心，具有更重要的風(fēng)向標(biāo)意義。

荔灣區(qū)豐厚的歷史底蘊(yùn)、天然的珠江資源以及重磅的規(guī)劃等，正在吸引越來(lái)越多實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐。

或搖號(hào)或一擲百億志在必得進(jìn)荔灣

4月3日上午9時(shí)，羊城食品廠地塊結(jié)束競(jìng)價(jià)。在680號(hào)的競(jìng)投者于8時(shí)45分報(bào)出191866萬(wàn)元的報(bào)價(jià)后，系統(tǒng)久久未見(jiàn)動(dòng)靜，9時(shí)整，858號(hào)競(jìng)投者報(bào)出了“絕殺”價(jià)格——封頂價(jià)193045萬(wàn)元（樓面地價(jià)為32199元/平方米）。系統(tǒng)隨后顯示“各指標(biāo)均已達(dá)最高限制值，按規(guī)則進(jìn)入搖號(hào)確認(rèn)環(huán)節(jié)”。

4日下午，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，該地塊被武漢地產(chǎn)集團(tuán)收入囊中。

這塊地之所以成為本周廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，除了一開(kāi)賣就是封頂價(jià)之外，還因?yàn)閰⑴c報(bào)價(jià)的開(kāi)發(fā)商有13個(gè)之多，除了央企和國(guó)企，也有民企的身影出現(xiàn)，足見(jiàn)該地塊和荔灣區(qū)在房企眼中的價(jià)值。

回望這兩年，荔灣的土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀。羊城晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)去年土地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn)，去年荔灣共推出六宗地塊，成交五宗。其中，也有像羊城食品廠地塊一樣成為市場(chǎng)焦點(diǎn)的地塊——2022年推出的芳村大道南以東地塊，即廣船二三期地塊，該地塊被中船集團(tuán)和中信泰富以約187.6億元聯(lián)合競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約19150元/平方米（未扣除配建）。該地塊不僅是2022年廣州土地市場(chǎng)中總價(jià)最高的地塊，也是僅次于2009年以255億元成交的亞運(yùn)城地塊，躋身廣州涉宅用地總價(jià)排行榜第二位。一擲百億也要進(jìn)駐荔灣，這也可見(jiàn)荔灣的魅力所在。

通過(guò)拿地進(jìn)入荔灣、布局廣州中心區(qū)，是很多實(shí)力房企的選擇。現(xiàn)階段，除了保利、中海、珠實(shí)、越秀地產(chǎn)、新世界、凱德置地、葛洲壩、華發(fā)、深振業(yè)等進(jìn)駐荔灣開(kāi)發(fā)外，華潤(rùn)置地、蘭園控股及武漢地產(chǎn)集團(tuán)等也全新落子荔灣。

荔灣正在推進(jìn)白鵝潭商圈建設(shè) 圖/陳秋明

荔灣發(fā)展后勁被房企紛紛看好

羊城食品廠地塊受到13家房企熱捧，有地塊自身的原因。從整體上看，該地塊周圍生活配套完善，附近有地鐵1號(hào)線芳村站、石圍塘站雙地鐵，其中芳村站為四線換乘樞紐，教育配套有康有為紀(jì)念小學(xué)等，緊鄰花地河的位置令其具有一線水景。

去年成交的金橋二期、廣船二三期和珠江隧道口以西、珠江以南等地塊，同樣具有優(yōu)越的地理位置，且都具有珠江景觀。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房企拿地除了看上地塊優(yōu)勢(shì)外，更注重地塊所在片區(qū)的后勁。合富研究院認(rèn)為，眾多房企爭(zhēng)奪羊城食品廠地塊，是由于地塊所處的白鵝潭板塊近年發(fā)展快馬加鞭，周邊舊村改造的推進(jìn)也在顯著加快，令片區(qū)整體城市界面加速提升。

很多人認(rèn)為，近年荔灣區(qū)整體發(fā)展平穩(wěn)，2022年的GDP僅同比增長(zhǎng)1.1%，增速排名全市第七。不過(guò)，作為粵港澳大灣區(qū)廣佛極點(diǎn)核心區(qū)的荔灣區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)在，也不缺產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加上該區(qū)正在重點(diǎn)書(shū)寫(xiě)極具歷史底蘊(yùn)的“白鵝潭”文章，令業(yè)內(nèi)對(duì)荔灣的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展空間持有樂(lè)觀態(tài)度。在業(yè)內(nèi)知名專家趙卓文看來(lái)，羊城食品廠地塊起拍價(jià)和封頂價(jià)的設(shè)定稍顯保守，其對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期已變成“前景可期”。

Part2.低調(diào)的荔灣，成交量排名中心四區(qū)第一

羊城食品廠地塊被眾多開(kāi)發(fā)商追捧，原因之一是信心，是房企在政府出臺(tái)多種扶持房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施之中產(chǎn)生的行業(yè)信心，這可以從很多大型房企重啟拿地舉動(dòng)可見(jiàn)；原因之二則與地塊價(jià)值、區(qū)域價(jià)值被看好也有很大關(guān)系；原因之三，則是市場(chǎng)因素——成交量排名中心四區(qū)的荔灣區(qū)，演繹了“悶聲發(fā)大財(cái)”的低調(diào)樓市故事。

荔灣高端住宅項(xiàng)目在2022年也很暢銷

近三年年均成交量逾5000套

近兩三年，廣州中心四區(qū)的風(fēng)頭基本被海珠和天河兩區(qū)承包。特別是海珠區(qū)，由于高端項(xiàng)目頻現(xiàn)、成交暢旺帶動(dòng)，以及廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)揭牌、城市更新有序推進(jìn)等利好影響，令市場(chǎng)對(duì)海珠區(qū)一再聚焦。

熱度比不上天河、海珠，教育醫(yī)療等配套也比不上越秀，同在中心四區(qū)的荔灣區(qū)樓市雖然很少有“稱霸”的動(dòng)態(tài)焦點(diǎn)，但細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些年荔灣區(qū)的一手住宅成交量卻排在中心四區(qū)的首位。從廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，近三年，該區(qū)一手住宅年均成交量為5344套，為中心四區(qū)首位。其中，2020年該區(qū)一手住宅成交量為5217套，2021年則為6275套，疫情仍在的2022年，該區(qū)也成交了4540套，雖然同比下降，但依然是中心四區(qū)的第一名。

成交均價(jià)方面，荔灣樓市沒(méi)有出現(xiàn)橫盤(pán)或回調(diào)現(xiàn)象，相反，受高端項(xiàng)目帶動(dòng)連續(xù)兩年逆勢(shì)上揚(yáng)，至2022年，該區(qū)一手住宅成交均價(jià)已升至61359元/平方米。不過(guò)，這個(gè)卻是中心四區(qū)的最低價(jià)。

緊湊型剛需產(chǎn)品在荔灣區(qū)供應(yīng)量不少

多元的供應(yīng)產(chǎn)品對(duì)剛需群體較友好

荔灣區(qū)成交量之大，和該區(qū)供應(yīng)量比較充足有很大關(guān)系。近年，天河和海珠兩區(qū)的一手住宅供應(yīng)與剛需群體距離漸漸拉遠(yuǎn)，越秀區(qū)則少有新貨上市，唯獨(dú)荔灣區(qū)，其供應(yīng)結(jié)構(gòu)豐富，既有面向首次置業(yè)群體的剛需項(xiàng)目，也有面向改善型群體的高端項(xiàng)目。

對(duì)于首次置業(yè)者而言，想在中心區(qū)安家，荔灣還是能夠被列入他們考慮范圍的一個(gè)區(qū)。該區(qū)的剛需項(xiàng)目主流售價(jià)為4萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平方米，例如和悅濱江、廣鋼花城、萬(wàn)匯天地、新世界凱粵灣、力誠(chéng)榕誠(chéng)灣等項(xiàng)目，都有不少緊湊小三房產(chǎn)品可選，原芳村板塊的剛需項(xiàng)目，三房最低總價(jià)為300萬(wàn)元左右。

荔灣剛需產(chǎn)品入市門(mén)檻300萬(wàn)元

憑借珠江資源以及歷史底蘊(yùn)，荔灣區(qū)近年來(lái)也有高端濱水項(xiàng)目推出，成為能與海珠、天河樓市爭(zhēng)奪高端話語(yǔ)權(quán)的一個(gè)區(qū)域，比如主推大平層的廣州幸福灣、2022年全市總價(jià)千萬(wàn)元單位成交排名第二位的廣船濱江上都等項(xiàng)目。今年新近推出的華潤(rùn)置地新項(xiàng)目白鵝潭悅府，更是將市場(chǎng)目光都吸引到了荔灣區(qū)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著高端項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)且地標(biāo)性商業(yè)體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，荔灣樓市的區(qū)域價(jià)值將會(huì)持續(xù)體現(xiàn)。

《羊城晚報(bào)》2023年4月7日A15版報(bào)道

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