文|莊志明律師

(資料圖片)

最近我看網(wǎng)上有些人關心起小產權房的“轉正”，此源起自然資源部部長王廣華近日的一個講話。

4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記。也就是說，從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統(tǒng)一登記制度全面建立。

實際上不動產統(tǒng)一登記不是什么新話題，不動產統(tǒng)一登記最早可追溯到2007年頒布的《物權法》，當時已正式提出不動產統(tǒng)一登記制度，《物權法》第十條明確規(guī)定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

可見，不動產統(tǒng)一登記不是一個新說法，而是由來已久。但由于我國的歷史習慣、部門權責劃分以及技術等等原因，不動產統(tǒng)一登記遲遲難以落地，這也是不爭的事實。

如果說實現(xiàn)全面實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記，意味著離房地產稅的征收更近了一步，這還能靠譜一點，畢竟不動產統(tǒng)一登記是房地產稅征收的基礎條件。沒有清晰、準確、公平的數(shù)據(jù)，房地產稅是無從實施的，一旦具備相應條件，房地產稅即可一馬平川開征。但什么時候開征不取決于統(tǒng)一登記，而是由其他條件決定的，本文不展開。

就不動產統(tǒng)一登記聯(lián)系到小產權房的“轉正”問題，我認為基本上是自作多情，我本將心向明月，奈何明月照溝渠。

為說明這一問題我們必須了解小產權房概念。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關建房手續(xù)，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家有關部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

從實踐中看，在農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房，即通常所說的小產權房，該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。

這里要說明下，小產權房不是農村宅基地房，農村宅基地房是有合法手續(xù)的，并且也是有產權證明的；同時也得說明，無產權證房也不見得就是小產權房，無產權證房中有一部分僅僅是未去辦理不動產產權證，其并非沒有合法建房手續(xù)。

小產權房的癥結出在哪里？出在建房的審批手續(xù)上，手續(xù)不合法，手續(xù)不規(guī)范，手續(xù)不銜接，其中很多還涉及腐敗和違法亂紀問題。

王廣華部長這次談全面統(tǒng)一登記時稱，用３至５年時間完成房地一體宅基地確權登記頒證。對于宅基地已登記的年底前要完成匯交入庫，未登記但已調查的先匯交數(shù)據(jù)，登記后再更新；農村宅基地制度改革試點地區(qū)要在2024年4月前基本完成房地一體確權登記并匯交入庫；其他未完成的地區(qū)要結合實際，先易后難，加快推進。

這里明確加快推進的是宅基地房的數(shù)據(jù)問題，并沒有將小產權房放一起談。網(wǎng)上把小產權房作為宅基地房看待，從而得出對小產權房5年內“轉正”是沒有依據(jù)的，尤其是沒有法律依據(jù)的。

早在2015年，王廣華部長就曾經(jīng)說過，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確，對土地用途實施管制，所以“小產權房”不可能予以登記。

筆者提醒，不能因為全面不動產統(tǒng)一登記，而得出小產權房必然“轉正”的結論，更不能因此而對小產權房去“撿漏”，抱幻想。當然了，如果你不懼怕風險，愿意承擔風險，小產權房的“投資”不是不可以。

財富即風險，富貴險中求，如此而已。

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