中新經緯7月10日電 題：房企加速布局輕資產商管

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作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官

近幾年來，房地產業(yè)格局持續(xù)劇變。地產開發(fā)主業(yè)受挫、流動性承壓嚴重，在降杠桿、降負債壓力下，房企紛紛對業(yè)務布局做出調整，開始從戰(zhàn)略方向尋找發(fā)展的“第二曲線”。

2019年年末以來，多家商業(yè)地產輕資產運營主體相繼在港股上市。隨著房地產從增量市場轉向存量市場，商管行業(yè)大有可為。越來越多的輕資產業(yè)務模式正從地產集團主業(yè)分化形成獨立賽道，并在資本市場上顯現(xiàn)出價值。

商管輕資產運營成重要發(fā)展趨勢

與地產開發(fā)相比，商管業(yè)務具有較高盈利水平，且能帶來持續(xù)收入和一定品牌影響力。

從商管業(yè)態(tài)運營和盈利模式看，重資產模式下，運營物管團隊由資產持有方組建，營業(yè)收入屬于資產性收入。在輕資產模式下，商管公司主要通過委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、整租等模式為業(yè)主方提供服務，從而獲取商業(yè)運營、物業(yè)管理服務收入。

目前，越來越多的企業(yè)逐步由自持運營重資產模式向輸出管理運營服務的輕資產模式轉型。

近年來萬達集團、萬科印力、華潤置地、龍湖集團、大悅城控股、寶龍地產等紛紛提速輕資產項目布局。

2018年，碧桂園文商旅整合成立，2022年成功簽約35個優(yōu)質輕資產項目，市場化項目比重持續(xù)加大。

2020年，萬達商管宣布從2021年開始不再發(fā)展“重資產”，全面實施“輕資產”戰(zhàn)略。

2021年，龍湖也宣布全面啟動輕資產模式，龍湖智創(chuàng)生活開始與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產商業(yè)運營模式。

輕資產化成為商業(yè)地產運營重要趨勢。一方面是因為在重資產開發(fā)模式下，高能級城市或是核心區(qū)域項目，開發(fā)運營需大量資金沉淀，但當前企業(yè)融資端吃緊、流動性承壓，輕資產模式相對而言成本和風險較低。

另一方面，隨著商業(yè)地產競爭愈發(fā)激烈，對運營管理能力提出更高要求，輕資產模式下的商管團隊運營經驗成熟、產品線豐富完善、運營規(guī)范性及標準化有優(yōu)勢，能滿足市場需求。

房企輕資產商管布局有哪些路徑？

房企一般都是依托自持商業(yè)地產項目和運營經驗，分拆商管業(yè)務板塊，業(yè)務布局與拓展路徑主要有三種：

一是承接地產母公司及關聯(lián)公司的商業(yè)項目運營服務；二是向獨立第三方商業(yè)地產項目輸出運營管理服務；三是投資收購，通過與投資機構合作或小股操盤，負責運營管理服務工作。

大部分從地產集團里分拆出來的商業(yè)子公司多以地產母公司及關聯(lián)公司的商業(yè)項目作為業(yè)務資源基礎，因此不同程度會呈現(xiàn)母公司資源依賴特征。

如萬達商管、華潤萬象生活均憑借萬達集團和華潤置地的資源、品牌優(yōu)勢率先占據行業(yè)頭部地位。

以華潤萬象生活為例，由于母公司華潤置地商業(yè)地產規(guī)模龐大，其商管項目及業(yè)績來自華潤置地占比顯著，也為其構筑起強大的品牌和規(guī)模競爭力。

未上市前的2017-2019年，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入來自華潤集團及華潤置地的占比分別達到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以來，母公司華潤置地的貢獻率呈下降趨勢，但依舊保持在高位。

2022年，華潤萬象生活在管購物中心項目86個(包括兩個分租項目)，并為27個寫字樓提供商業(yè)運營服務以及145個寫字樓提供物業(yè)管理服務，總收入42.1億元，位于行業(yè)前列，其中來自華潤置地的占比達到85.9%。

從經營走勢來看，商管業(yè)務發(fā)展越來越重視第三方外拓，只為增強獨立經營能力，減弱對母公司資源依賴度。第三方業(yè)務外拓有助于品牌“走出去”，在業(yè)內打響知名度，搶占市場份額，擴大規(guī)模競爭力。

華潤萬象生活、中駿商管、卓越商企、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等分拆上市公司的商管業(yè)務都在加速市場化角逐，持續(xù)拓展第三方業(yè)務增量。

華潤萬象生活背靠華潤置地和華潤集團，也在積極外拓，2022年新簽約商業(yè)輕資產外拓項目13個，且根據十四五規(guī)劃目標，商業(yè)方面，到2025年，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達到150個。

特別是卓越商企、中駿商管、星盛商業(yè)這些分拆上市公司的商管屬性較強，且母公司及關聯(lián)公司項目資源不比萬達商管、華潤萬象生活等，外拓訴求更強。

其中，卓越商企經過20余年發(fā)展，確立了商管核心主業(yè)地位，目前已形成第三方外拓為主導的經營格局。

截至2022年末，公司來自第三方市場拓展的商務物業(yè)收入14.1億元，與2021年同期相比增加13.5%，占商業(yè)基本物業(yè)服務收入65.1%。

商管運營將深度專業(yè)化

近年來，輕資產商管業(yè)務遭遇一定挑戰(zhàn)，部分面臨盈利下行局面。2023年以來，商管業(yè)務仍有所承壓。

但從中長期看，一二線城市商業(yè)地產步入“存量時代”，三四線城市消費擴容提質，都給輕資產模式商管業(yè)態(tài)帶來潛在增長空間。

由于商管業(yè)態(tài)存在專業(yè)壁壘，其運營管理能力以及品牌效應都難以在短時間內快速形成，這是企業(yè)布局相關業(yè)務面臨的最大挑戰(zhàn)和考驗。

從發(fā)展趨勢來看，未來商管運營將深度專業(yè)化。一方面，輕資產商管領域競爭將集中在運營服務“質”的比拼上，這也是打響品牌、實現(xiàn)規(guī)模布局的內在驅動力。

另一方面，隨著公募REITs放開與落地，對房企運營能力提出更高要求，轉型輕資產的企業(yè)需要持續(xù)強化自身運營實力，才能贏得資本市場長久青睞。

值得一提的是，技術賦能也成為商業(yè)拓客、創(chuàng)新服務的主要突破口。目前，商管服務同質化、管理低效等問題突出，增值服務也有待進一步拓展。技術賦能不僅能提升運營管理效率，同時可以提供多元化、個性化商業(yè)場景和消費體驗，有效解決服務體驗同質化問題，這成為企業(yè)轉型當中需要下功夫的重點領域。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：陳俊明】

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