終于！！！??

(資料圖片)

就在昨天央行重磅宣布，將指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人房貸利率！大家期盼的降低存量房貸利率下調(diào)，真的要來了！????????

8月1日，中國人民銀行和國家外匯管理局共同召開了2023年下半年工作會議。

會議中，對于央行關(guān)于房地產(chǎn)和存量房貸利率的最新表態(tài)，逐一分析，其實最主要的就是4點：

1、延長現(xiàn)有保交樓貸款支持計劃實施期限

2、加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度

3、引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行??

4、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率

直奔主題，其實降低存量房貸利率這件事兒，今年7月，央行就首次對存量房貸利率的調(diào)整作出表態(tài)。

7月14日時，央行貨幣政策司司長鄒瀾就表示：

前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。????

這個時候，表述還是“支持”和“鼓勵”，而到了昨天的文件當(dāng)中，就已經(jīng)轉(zhuǎn)變至現(xiàn)在的“指導(dǎo)”。

“指導(dǎo)”一詞，或許暗示著銀行在落實降低存量房貸利率的過程中間存在著一些阻礙，需要央行來定調(diào)。

從這里，就不難發(fā)現(xiàn)降低存量貸款利率是必然的！而且是一箭雙雕，一魚兩吃！

一是因為2023年上半年提前還貸成為熱潮，購房者普遍選擇提前還清貸款，總額比中長期貸款要大。

降低存量房貸利率，就是在減少提前還款的數(shù)量，保障銀行的利息收益！

另一方面，提前還貸對住房需求可能會構(gòu)成一定影響。

不僅如此，在不調(diào)整存量貸款利率之前，已經(jīng)出現(xiàn)了正在還房貸的購房者借用消費貸款或進(jìn)行重新借貸，以應(yīng)對購房的壓力。

這樣的操作確實存在風(fēng)險，可能導(dǎo)致購房者面臨更大的經(jīng)濟(jì)壓力和不穩(wěn)定的財務(wù)狀況。

如果購房時的利率較低，購房者可能會選擇不提前還貸，而是利用手里的閑置資金去消費、理財或者投資購買第二套房，以獲得更好的收益。

這樣的情況可能會導(dǎo)致購房市場需求的減少，影響房地產(chǎn)市場的活躍程度。

而下調(diào)存量房貸利率對于已經(jīng)買了房的購房者，利好更為直接！

自去年各地下調(diào)房貸利率開始，新買房的購房者所辦理房貸利率，是史上最低房貸利率，也就在4%左右。

但對于2020-2021年上車的這批購房者來說，假如辦了100萬的房貸，按照30年還款期，5.95%利率計算，等額本息還款，總計利息約為114萬。

如果可以順利置換至現(xiàn)有的LPR4.2%利率房貸，利息為76萬元。

114-76=38萬！已經(jīng)快省出來一套房的首付了。對于利率高點買房的朋友們，可以開香檳了。

最后，則是大家都關(guān)心的如何實現(xiàn)。

從過去的經(jīng)驗來看，應(yīng)該大概率降低房貸利率會通過“轉(zhuǎn)按揭”來實現(xiàn)。?????????

所謂“轉(zhuǎn)按揭”，就是用新的按揭貸款置換舊的按揭貸款。先結(jié)清原銀行的按揭貸款，再辦理新銀行的按揭貸款，進(jìn)而降低利率。

還有一種可能，就是直接作廢原來的貸款，按照現(xiàn)在的貸款利率行情，發(fā)放新的貸款。

但比起“轉(zhuǎn)按揭”來說，可能性會更小一點，畢竟要是這么簡單，就不需要“指導(dǎo)”了。

最后一種則是例如廣州，部分銀行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，可以看做是間接降低存量房貸款利率。

此外，還有值得注意的是，央行在會議中再次確認(rèn)將繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行。

根據(jù)央行的政策，將有更多城市實施首套房20%的首付比例，以及二套房30%的首付比例。

這一措施將降低購房者的購房門檻，鼓勵更多家庭購買首套房或者改善房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍和穩(wěn)健發(fā)展。

首套房和二套房的貸款首付比例，效果比較簡單粗暴，屬于“組合拳”，尤其是對于西安在內(nèi)的一二線城市來說。

西安雖然沒有正式宣布開始“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但實操過程中，已經(jīng)有部分銀行打破了以往嚴(yán)苛的“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定！

只要將首套房貸還清，二套房可享受首套房貸利率。首付低了，利率低了，就能夠激發(fā)潛在改善群體換房。

而會議中提到的降低個人住房貸款利率，則是暗示目前還有降準(zhǔn)的空間，可以視市場情況而定。???????????????

在這一次會議提到的6項相關(guān)工作中，房地產(chǎn)是唯一被提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)！

這表明在眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)仍是最受關(guān)注的。

會議強(qiáng)調(diào)了一些既有的房地產(chǎn)政策，顯示政策總體上延續(xù)了上半年的總基調(diào)。

這些政策的繼續(xù)落實將為購房者提供更好的購房條件，促進(jìn)購房市場的活躍，對于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長都具有積極的作用。

購房者也應(yīng)謹(jǐn)慎理性地進(jìn)行購房決策，充分利用政策優(yōu)勢，避免不必要的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

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