極目新聞報道：四川成都市武侯區(qū)中央花園的一個萬人小區(qū)欲「自拆自建」。

從2018年提出，到現(xiàn)今已經(jīng)過去五年，雖然99%的業(yè)主同意重建，但始終未能獲得審批通過。2020年4月在成都發(fā)布《城市有機更新實施辦法》，當時業(yè)主以為看到希望了，因為《通報》中對拆舊建提出的要求是達到“96%”。但到最后依然還是需要達到100%。

小區(qū)都已經(jīng)快成為危樓了，都不能「自拆自建」。

(資料圖片僅供參考)

究竟是怎么回事呢？

因為利益！

利益沒有分配好，項目自然也就推動不了。

關于老舊小區(qū)重建，大家都知道有法律條款支持。

以前物權法也有約定：按份共有的2/3以上共有人同意，就有權處分財產(chǎn)。

然而，現(xiàn)在整個小區(qū)達到99%的同意率，為何都不能自拆自建呢？

這里面當然有問題。

1%的業(yè)主不同意就不能拆嗎？

根據(jù)司法原則，房屋是土地的附屬物。

主物權與從屬物權的關系來判斷，房屋是需要隨地走的。所以，土地的處理原則可以作為房屋的處理原則。

超過2/3以上的共有人同意，在均衡公眾利益與個人利益的角度，1%的業(yè)主是不能反對重建的。

或者說，即使反對也沒用。

在城市里搞小區(qū)改造，由開發(fā)商牽頭舊改，就屬于“城市更新”，由小區(qū)業(yè)主自拆自建，則歸“集資建房”的范疇。

相對于開發(fā)商來做的城市更新而言，自行組織的集資建房需要繳納的行政費用是低很多的。即使同樣需要向政府補交土地出讓金，也比城市更新來得便宜。

按照當前小區(qū)市場價2萬一平而言，哪怕重建的建筑成本達到4000元一平，都是非常劃算的。

是不是很奇怪，在這樣的情況下，為何依然無法開展自拆自建？

其實提出反對的背后，才是值得深究的問題。

隱藏在容積率中的巨大利益

這種所在城市的第一批小區(qū)，以當前小區(qū)的居住人口規(guī)模，就可以推斷出小區(qū)所屬片區(qū)的人口密度級別。

不出意外的話，屬于一級人口密度區(qū)域。

也就是說，一旦小區(qū)重建，幾乎鐵定可以獲得增加容積率指標。

假設：小區(qū)占地一萬平，多獲得1.0的容積率的話，就可以多建1萬平米的住宅。

按照市場價值，這里是2個億的額外增值！

那么問題來了：誰不想占有這部分多出來的利潤呢？

可能你會說，很簡單啊，按各自原來持有的面積占比來分配，不就可以公平解決了？

事實只會走向反面，在非合作博弈下，誰都想拿得更多。一定會有人想通過反對，來獲得更多的利益分配。

或者再問一句：這1%反對的業(yè)主，背后是誰？或者在代表誰？

其實哪怕最終100%的業(yè)主同意自拆自建，項目在相關審批部門也不會那么容易通過的。

原因嘛，自己聯(lián)想聯(lián)想一下吧。

會不會因為項目沒有給出“參與集資”的條件呢?

為什么要有開發(fā)商來搞舊城改造？為什么基本都沒有過自拆自建的先例？

因為開發(fā)商是中間最好的“利益調(diào)和者”啊！

話只能說到這里了。

懂的都懂吧。

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