文/謝逸楓

2023年8月16日統(tǒng)計部門公布的7月70城房價指數(shù)顯示，6月房價止?jié)q轉(zhuǎn)跌之后，7月房價再次下跌，意味著房價時隔上漲4個月后年內(nèi)連續(xù)2個月下跌，釋放出房價企穩(wěn)基礎不牢固、市場加速降溫、斷崖式崩跌風險的信號。

70城一手房價環(huán)比自2023年1月止跌觸底、2月重回上漲通道，正式結(jié)束連跌16個月。3月漲幅反彈、4月漲幅回落、5月回落至0.1%、6月下跌0.6%，7月下跌0.23%，比5月跌幅擴大0.17%、意味著房價持續(xù)下跌、大有崩跌風險。

(資料圖)

當務之急的是國家、部委、地方應該盡快在近期出臺史詩級房地產(chǎn)救市政策，穩(wěn)房價、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預期，避免房價崩跌、房地產(chǎn)崩盤、債務違約惡化、逾期交房、信用崩潰、供應鏈爆雷、上市房企退市、金融風險的疊加危機。

目前房地產(chǎn)市場、房企的處境，已是火燒眉毛。銀行、地方必須盡快落實金融16條、住建部四條樓市政策等一系列房地產(chǎn)救市政策，不要開會研究了。房地產(chǎn)市場、房企債務前面惡化，真的不能一錯再錯的錯過房地產(chǎn)救市時機。

70城一手房價環(huán)比連續(xù)上漲4個月后連續(xù)2個月下跌，表明目前房價處于震蕩、不穩(wěn)定、二次探底的下行、調(diào)整周期。連續(xù)2個月房價恢復性上漲中止轉(zhuǎn)向下跌，因需求萎縮、房企價格調(diào)整過大，導致房價連續(xù)2個月下跌。

70城一手房價環(huán)比由2月上漲0.3%到3月上漲0.4%，4月上漲0.3%、5月上漲0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。房價環(huán)比連續(xù)上漲4個月，漲幅連續(xù)2個月收窄后，6月房價終于扛不住轉(zhuǎn)跌、7月再次擴大跌幅。

70城一手房價同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%、6月同比下跌0.45%，7月同比下跌0.57%，跌幅比6月擴大0.12，連續(xù)下跌16個月，說明房價不存在報復性暴漲，房價進入下行調(diào)整通道。

二手房價環(huán)比由2月上漲0.12%、3月上漲0.3%，漲幅擴大0.18%，4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%，跌幅比6月擴大0.03%，說明房價下降趨勢明顯，目前連續(xù)下跌3個月，應該警惕房價斷崖式崩跌。

二手房價同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%、6月下跌2.8%、7月下跌3.06%，跌幅比6月擴大0.26%，連續(xù)下跌18個月，意味著房價處于下跌、調(diào)整期，政策的效果已經(jīng)釋放完。

7月70城房價指數(shù)透露出五個市場信號：

第一是房價連續(xù)2個月下跌，意味著房價存在斷崖式崩跌風險。

第二是北上廣深二手房價下跌，暗示房地產(chǎn)大救市刻不容緩。

第三是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，是第四季度到2024年政策目標。

第四是一二三四線的城市分化嚴重，呈現(xiàn)人口、銷售、房價分化。

第五是房價下跌城市超過一半多，上漲城市減少，下降城市增多。

其一是7月70城一手（新房）房價環(huán)比下降0.23%，房價連續(xù)4個月上漲后連續(xù)2個月下跌。1月70城新建商品住宅房價環(huán)比0.0%、2月上漲0.3%，3月上漲0.4%，4月上漲0.3%、5月上漲0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。

7月70個城市一手（新房）房價環(huán)比下降0.23%（6月下跌0.6%、5月上漲0.1%），跌幅比6月擴大0.17%。這是在持續(xù)上漲4個月后，年內(nèi)房價連續(xù)2個月下跌，表明未來房價存在斷崖式崩跌風險。

具體城市上漲排行榜看，7月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅的城市看，西安、北京分別上漲0.5%和0.4%。重慶、北海和大理分別上漲0.3%。宜昌和金華分別下跌1%、0.9%，大連、長春、鄭州、南寧、惠州分別下跌0.7%。

其二是7月70城一手（新房）房價環(huán)比呈現(xiàn)一線城市持平轉(zhuǎn)下跌、二線城市連續(xù)2個月下跌、三線城市跌幅擴大的一二三線城市房價下跌市場格局，房企價格調(diào)整過大的促銷、政策擠牙膏式的救市是罪魁禍首。

7月一線城市新房價格環(huán)比持平0.5%（6月持平0.0%、5月上漲0.1%），持平轉(zhuǎn)下跌。其中北京、上海環(huán)比分別上漲0.4％、0.2％和廣州、深圳分別下跌0.2％、0.6％。深圳是四個一線城市房價下跌最長時間的城市。

二線城市新房價格環(huán)比持平轉(zhuǎn)下跌0.21%（6月持平0.0%、5月上漲0.2%），停止上漲轉(zhuǎn)下跌。三線城市新房價格環(huán)比下跌0.27%（6月下跌0.15%、5月持平0.0%）跌幅擴大0.12%。說明一二三線城市因政策放松效果差。

其三是7月70城一手（新房）房價同比下降0.57%，1月下降2.3%，2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月下跌0.7%、5月下跌0.5%，6月下跌0.45%，已經(jīng)連續(xù)下跌15個月，連續(xù)5個月跌幅收窄后跌幅擴大0.12%。

具體城市上漲排行榜看，7月新建商品住宅價格同比漲幅的城市看，成都6.4%、上海4.5%，寧波、杭州、北京、濟南、長沙分別為3.5%到3.8%之間。大連下跌4.8%、秦皇島下跌4.1%，溫州等8座城市跌幅在3.1%到3.8%之間。

其四是7月70城一手（新房）房價同比表現(xiàn)為一線城市連續(xù)7個月上漲，漲幅回落。二線城市連續(xù)3個月上漲，漲幅活落。三線城市連跌6個月，下跌1.5%，跌幅擴大，形成一二線城市漲、三線城市跌的市場格局。

7月一線城市新房價格同比上漲1.0%（6月1.3%、5月1.7%），漲幅回落0.3%。其中北京、上海、廣州、深圳的房價同比上漲分別為3.5%、4.5%、下跌1.3%、下跌2.8%，廣州、深圳房價下跌幅度擴大。

二線城市新房價格同比上漲0.2%（6月0.5%、5月0.5%），漲幅回落0.3。三線城市新房價格同比下降1.5%（6月下跌1.4%），跌幅擴大0.1%，說明一二線城市房價上漲基礎不牢固，三線城市依然下跌趨勢不變。

其五是7月70城二手房價環(huán)比下跌0.47%，連續(xù)3個月下跌，跌幅擴大0.03%，呈現(xiàn)房價上漲基礎不牢固，持續(xù)下跌趨勢，1月下降0.3%，2月上漲0.1%，3月上漲0.3%、4月0.0%、5月下降0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%。

7月70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.47%（6月下跌0.44%、5月下跌0.2%），跌幅擴大0.03%，這是在持續(xù)下跌18個月的基礎上，連續(xù)2個月上漲后首次0.0%，轉(zhuǎn)為3個月連續(xù)下跌。說明房價未來存在下跌過快的壓力。

具體城市上漲排行榜看，7月二手房價環(huán)比漲幅的城市看，昆明、北海漲幅均為0.4%，2座城市上漲0.3%、0.1%。鄭州、廣州、吉林跌幅均下降1.0%，其次南京、青島、深圳等5座城市跌幅為0.9%，其他城市跌幅在0.8%及以下。

其六是7月70城二手房價環(huán)比表現(xiàn)為一二三線城市房價年內(nèi)連續(xù)2個月集體下降，房價上漲終結(jié)。城市房價基本格局總體為一線城市跌幅最大，其次二線城市，最后三線城市。

7月一線城市二手房價環(huán)比下降0.80%（6月下跌0.72%、5月下跌0.4%），跌幅擴大0.08。其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、1.2％、1.0％和0.9％，這是一線城市年內(nèi)連續(xù)3個月集體下降，可謂是罕見。

二線城市二手房價環(huán)比下跌0.47%（6月下跌0.42%（5月下跌0.3%），跌幅擴大0.05%。三線城市二手房價環(huán)比下跌0.43%（6月下跌0.43%、5月下跌0.2%），跌幅持平。意味著政策效果已經(jīng)退化，需求難釋放。

其七是7月二手房價同比下跌3.06%（6月下跌2.8%），跌幅比6月擴大0.26%，連續(xù)下跌18個月。1月70城二手房價同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月下跌2.9%，4月下跌2.7%，5月下跌2.6%、6月下跌2.8%。

具體城市上漲排行榜看，7月二手房價同比漲幅的城市看，成都5.2%漲幅居首，4座城市漲幅在0.1%—1.5%之間。吉林、牡丹江跌幅居前，分別下降7.8%、7.5%，其次宜昌下降6.5%，其他城市跌幅均在5.9%及以下。

其八是7月70城二手房價同比表現(xiàn)為城市分化，漲少跌多，為一線城市連續(xù)3月上漲后連續(xù)下跌2個月。二三線連續(xù)6個月下跌，跌幅擴大，基本形成一線二三線城市房價跌幅擴大的市場格局。

7月一線城市二手房價同比下跌1.38%（6月下跌0.46%、5月上漲0.4%），跌幅擴大0.92%。其中北京、上海的房價同比上漲分別為1.5%、0.2%，廣州、深圳分別下跌2.2%、1.3%。

二線城市二手房價同比下跌2.72%（6月下跌2.41%、5月下跌2.1%），跌幅擴大0.31%。三線二手房價同比下跌3.55%（6月下跌3.41%、5月下降3.3%），跌幅擴大0.14%。說明一二三線城市房價集體下跌。

其九是7月一二手房價環(huán)比上漲城市大量減少，呈現(xiàn)下降趨勢。7月一手房價環(huán)比上漲城市20個、6月為31個、5月為46個、4月為62個、3月為66個、2月為55個，說明7月房價上漲的城市減少11個。

7月70城一手房價環(huán)比上漲城市20個（6月31個、5月46個），減少11個。持平城市1個（6月1個、5月0個），主要是持平的城市轉(zhuǎn)為下降。下跌城市49個（6月38個、5月24個），增加11個，房價下降的城市明顯增多。

7月70城二手房價環(huán)比上漲城市6個（6月7個、5月15個），減少1個。持平城市0個，與3月、4月、5月、6月一致。下跌城市64個（6月63個、5月55個），增加1個，意味著房價下降的城市數(shù)量達到9成。

7月70城一手房價同比上漲城市26個（6月27個），比6月減少1個。同比下降城市44個（6月42個），比6月增加2個。二手住宅同比上漲城市有5個（6月6個），比6月減少1個。同比下降城市65個（6月64個），比6月增加1個。

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